Developerský trh v Praze míří k triumvirátu, koncentrace trhu bude pokračovat

Při srovnání tržního podílu na celkovém počtu prodaných bytů v letech2011 a2012 sledujeme u tří největších rezidenčních developerů znatelné posilování pozic. Zatímco v roce 2011 prodala velká trojka celkem 1302 nových bytů z celkových 3455 (relativně 37,7 %), v roce 2012 už představovalo 1707 prodaných bytů z celkových 4014 více než 42,5 %. V jediném roce tak tržní podíl tří největších developerů poskočil téměř o 5 procentních bodů.

Ještě výmluvnější je srovnání nabídky a prodejů těchto developerů po čtvrtletích. Z grafu níže je totiž jasně patrný skokový nárůst koncentrace trhu o více než 9 procentních bodů ve třetím čtvrtletí roku 2012. Podíl těchto tří developerů na celkové pražské nabídce přitom zůstává relativně konstantní.

 „Podzim loňského roku přinesl na pražský rezidenční trh úplně novou realitu. Do té doby byly dobře prodejné všechny byty v běžných lokalitách do 55 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Nad touto cenovou hranicí se pak prodávaly byty se zásadní konkurenční výhodou nebo ve špičkových lokalitách. Na podzim 2012 se ale tato realita kompletně změnila. Obyčejné byty ve velkých developerských projektech jsou výborně prodejné jen za ceny v rozmezí 35–45 tisíc korun za metr čtvereční vč. DPH a pouze výjimečné byty jsou nyní prodejné nad touto hranicí,“ přibližuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti EKOSPOL.

Nejlevnější projekty stahují poptávku

Disproporce, kdy tři největší developeři nabízejí pouze zhruba čtvrtinu celé pražské nabídky, ale zároveň prodají téměř polovinu všech pražských bytů, vypovídá o jediném – nejlevnější developerské projekty na sebe stahují téměř celou poptávku po bydlení v hlavním městě. A naopak některé jiné bytové projekty, často v sousedních lokalitách a za vyšší ceny, se logicky neprodávají.

„Kdo dokáže zachovat vysokou kvalitu svých bytů a zároveň prodávat za ceny v rozmezí 35–45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH, prodá vždycky všechno. Paralelně tu ale bude vyrůstat zásoba nových dokončených projektů s vyšší cenovou hladinou, které budou prodejné jen velmi obtížně a spíše budou doplňovat nabídku ležáků. A nakonec je budou jejich developeři opět doprodávat za cenu velkých slev,“ myslí si Evžen Korec.

^REKLAMA

Realitní trh se kultivuje, koncentrace bude pokračovat

Rostoucí tempo koncentrace trhu lze podle Korce očekávat i v letošním roce, kdy silní hráči doplní nabídku o další superlevné byty. Developeři těchto superlevných projektů budou těžit z úspor z rozsahu a úspor v režijních nákladech firmy, kterých dosáhnou díky obrovskému objemu výstavby, financování převážně z vlastních zdrojů, a také z historicky nakoupených levných pozemků.

Právě schopnost nákupu cenově výhodných pozemků je nutnou podmínkou úspěchu při nové realitě pražského trhu. Kdo nakoupí pozemky za nevýhodné ceny, dlouhodobě na trhu masového bydlení neobstojí. „My tu naše know-how v oblasti nákupu pozemků budujeme již 21 let. Přesto i v dnešní době, kdy na trhu kolují stovky nabídek, koupíme zhruba jeden ze 400 prověřovaných pozemků. A to většinou takový, který si dokážeme najít sami. Na dnešním trhu už není místo pro nováčky, kteří by nakoupili nabízené pozemky od prostředníků za běžné ceny a chtěli na nich realizovat projekt,“ říká Korec. 

Podle predikce analytiků z EKOSPOL a.s. tak bude současná koncentrace developerského trhu dále pokračovat a již v letošním roce přesáhne tržní podíl tří největších pražských developerů polovinu všech prodaných bytů v Praze.

„Právě probíhající etapa by se dala výstižně označit jako kultivace realitního trhu. První fáze recese vyřadila ze hry developerské zlatokopy a oddělila zrno od plev. V právě probíhající druhé fázi se oddělí velcí developeři se silným kapitálovým zázemím, bohatou zásobou levně nakoupených pozemků, desítky let budovaným know-how a ročním objemem v řádu mnoha set prodaných bytů od menších společností realizujících jeden či dva developerské projekty ročně,“ uzavírá Evžen Korec.