Kancelářský trh se letos oživení nedočká

2009: Poptávka po kancelářích zasažena více než nabídka

V uplynulém roce bylo dokončeno pouze 162 000 m² kanceláří. V porovnání s rokem 2008, kdy na trhu přibylo celkem 322 000 m², jde o 50 % pokles. Spekulativní výstavba se úplně zastavila. Celková nabídka kancelářských ploch v Praze tak ke konci roku dosáhla 2,7 milionu čtverečních metrů.

Přesto během celého období stoupala neobsazenost, což lze přičíst především velmi slabé poptávce. Nájemci byli krizí zasaženi více, než kdokoli předpokládal. Neobsazenost kanceláří během roku vzrostla o 3 p.b. na necelých 12 %. Nejmarkantnější nárůst byl zaznamnenám v Praze 8, a to z necelých 5 % na současných 18,5 %. Největší neobsazenost přetrvává v Praze 7 (23,8 %).

Hrubá realizovaná poptávka sice meziročně klesla o pouhých 6 % na 245 000 m², nicméně čistá poptávka po nových prostorách se pohybovala pouze okolo 115 000 m². Zbytek, tedy téměř 55 % všech transakcí tvořily relokace, přejednání nájemních smluv a transakce uskutečněné na bázi podnájmů. Ty přitom fakticky netvoří poptávku po nových prostorách, ale jedná se jen o přesuny v rámci již pronajatých ploch.

Logickou tržní reakcí bylo snižování nájemného. Zatímco základní nájemné téměř nekleslo, efektivní bylo až o 15-20 % nižší. Znatelně silnější vyjednávací pozice nájemců se projevila jak v přímých slevách na nájemném a nájemních prázdninách, tak i v pobídkách ze strany developerů.

^REKLAMA

2010: Nájemné půjde ještě dolů, stavět se začne jen pozvolna

Nová nabídka, která se na trhu objeví v letošním roce, se smrskne pouze na necelých 34 000 m2, z nichž drtivou většinu zajistí největší dokončovaný projekt – budova Filadelfie v BB Centru na Praze 4. Je však třeba počítat s dalšími kancelářemi, které na trh vrátí současní nájemci – podle odhadu Colliers International mohou mít firmy aktuálně okolo 20-30 % nevyužitých ploch. Ve spojení s tím, že velké množství nájemních smluv vyprší právě v letech 2010 a 2011, budou mít  tyto společnosti možnost vracet přebytečné kanceláře pronajímatelům.

Podíl renegociací a podnájmů (v případě, že se nevyužité prostory nepodaří pronajímatelům vrátit) dále poroste. Zejména v exponovaných lokalitách Prahy 1, Prahy 5 – Anděla a Prahy 4 – Pankráce předpokládáme dominantní roli podnájmů na celkové nájemní aktivitě. Přitom právě vysoký podíl podnájmů je charakteristický pro vyspělé trhy v Severní Americe či západní Evropě. Možnost relokací bude působit jako silná páka při přejednávání nájemních smluv, umožňující nájemcům pronajmout si méně prostor za výhodnějších podmínek.

Neobsazenost bude v letošním roce nadále stoupat, podle predikce Colliers International by mohla koncem roku 2010 nebo začátkem 2011 atakovat hranici 14 %. Teprve v průběhu roku  2011 lze očekávat její pozvolný pokles v závislosti na oživení ekonomiky a důvěře manažerů a vlastníků v trh. Efektivní nájemné tedy bude klesat i letos.

Letos by měla být zahájena výstavba jen málo budov, které by měly doplnit nabídku kanceláří v příštích dvou letech. Jedná se o  již předpronajatý projekt Main Point Karlín nebo dvě budovy projektu City na Pankráci.