Loňský rekordní objem hotelových transakcí by měl být letos překonán

Hotely jako dobrá investice
Důvody nárůstu jsou na straně nabídky i poptávky. Obecně se zvyšuje zájem investorů o hotely coby investiční nemovitosti, protože cestování a cestovní ruch je dlouhodobě rostoucí sektor. Navíc hotelový segment představuje atraktivní alternativu vůči tradičním komerčním investicím, jako jsou například kancelářské budovy a nákupní centra.
Frédéric Le Fichoux, partner a vedoucí hotelových transakcí v kontinentální Evropě, Cushman & Wakefield: „Jeden z hlavních důvodů je to, že hotely nabízí zajímavé kombinace návratnosti a rizika pro různé typy investorů – od variabilního rizikovějšího příjmu, ale s poměrně vysokou návratností, až po stabilní a méně rizikové investice do hotelů s dlouhodobým nájmem přes 10 let, což často vyhovuje větším zahraničním investičním fondům.“
Pro investory tedy hotely představují zajímavý způsob, jak obohatit portfolio tím, že do něj přidají bud více rizikovou, ale vysoce ziskovou investici, nebo naopak investici velmi stabilní a dlouhodobou. Jejich aktivitě nahrává také to, že kapitálu je dnes na trhu hodně, investoři tedy hledají, kam ho vložit, a jiných atraktivních možností není mnoho.
 
Tabulka 1: Vybrané pražské hotelové transakce roku 2019

Zdroj: Cushman & Wakefield; Pozn.: C&W = Cushman & Wakefield
Pravý čas prodat
Zároveň momentálně pražský trh i ten v CEE konečně disponuje hotelovými nemovitostmi na prodej. Dosavadní vlastníci vnímají, že přichází pravý čas hotel prodat, protože hodnota jejich nemovitostí za poslední roky výrazně vzrostla a nyní se tento růst zpomaluje – mluví se o potenciální recesi a dalších možných rizicích, ziskovost začínají brzdit vzrůstající náklady na provoz (např. na personál). Poptávka se tedy setkává s nabídkou, a tak transakční aktivita roste.
Specifické pro Prahu a celý region střední a východní Evropy je, že se poprvé od pádu komunismu dostala do hledáčku velkých investorů. Ti si začali uvědomovat, že region již není tak rizikový a volatilní jako v předchozích letech, kdy zde hotelů vznikalo až příliš.
Bořivoj Vokřínek, Partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Teď je trh vyspělejší, sofistikovanější, stabilnější a transparentnější, tedy i méně zranitelný. To láká nejen mezinárodní investory, ale i ty domácí.“
Málo nové konkurence, ceny mohou růst
Výkonnost pražských hotelů měřená parametry jako obsazenost, ADR (průměrná cena za pokoj) či RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) je v současné době velmi silná. A předpokládá se, že dále poroste – především díky rostoucí poptávce a omezené nabídce s malým přírůstkem nových pokojů.
V horizontu příštích tří let jich má přibýt jen asi 1 000, a to hlavně díky těmto projektům: znovuotevřeni hotelu Evropa na Václavském náměstí pod značkou W Hotels, přestavba Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí na hotel Andaz nebo novostavba Hard Rock Hotel na Letné.
Vzhledem k velikosti zdejšího trhu nepředstavuje tisícovka pokojů nijak výrazný nárůst, stávajícím hotelům tak příliš nevzroste konkurence, která by mohla snížit jejich výkonnost. Oproti jiným městům v Evropě, kde se hotelů staví mnohem více, je to unikát – a další důvod pro rostoucí zájem investorů o Prahu.
 
Noví majitelé plánují renovace
Většina investorů hotely koupila nebo bude kupovat s tím, že mají zájem jejich investiční hodnotu výrazně navýšit. Jejich strategie obvykle počítají se značnými investicemi do renovací, repositioningu, změny značky, přivedení nového operátora, který na zdejším trhu dosud nebyl.
Setkáváme se s tím u klíčových hotelů prodaných v roce 2019 (např. InterContinental Prague, který čeká výrazná renovace a změna značky na Fairmont) i u těch plánovaných k prodeji v tomto roce (např. Carlo IV, který také projde renovací a změnou značky na NH Collection).
 
2020: objem transakcí dále poroste
Letošní objem transakcí by mohl dosáhnout až dvojnásobku loňské hodnoty, tedy jedné miliardy eur. Na trhu se totiž nyní nabízí nebo zvažuje k prodeji již devět hotelů.
David Nath, partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Můžeme uvést např. Smetana Hotel (Pachtuv Palace) nebo také Carlo IV, kde již byla transakce kupující skupinou Covivio oznámena, ale uzavře se až v dubnu. Prodávat by se ale měly i některé větší a dražší hotely. Očekáváme tak, že Praha mezi top 10 trhy pro hotelové investice v Evropě zůstane.“