Nemovitosti v záplavových zónách se navzdory realitní bublině prodávají „pod cenou“

Povodně v roce 2013 zasáhly několik velkých měst, vedle Prahy například Ústí nad Labem, Děčín, Plzeň a České Budějovice. Vedoucí poboček společnosti M&M reality v těchto městech se shodují na tom, že u prodejů nemovitostí v záplavových oblastech je rozhodující stupeň záplavové zóny. Stupně 1, 2 a 3 jsou většinou dobře prodejné, nejvyšší stupeň je ale problémový, a to pro klienty, banky i pojišťovny. Ve čtvrtých záplavových zónách se nemovitosti prodávají za nižší ceny (ve zmíněných městech v průměru o 20 až 30 procent, v extrémních případech ale až o 50 procent) než srovnatelné objekty mimo oblasti s vysokým rizikem povodně.
 
Téměř všechny pojišťovny používají pro stanovení rizika povodní aplikaci ČAP, která vyhodnocuje čtyři rizikové zóny:

1. – zóna se zanedbatelným rizikem povodně
2. – zóna s nízkým rizikem povodně (území 100leté vody)
3. – zóna se středním rizikem povodně (území 50leté vody)
4. – zóna s vysokým rizikem povodně (území 20leté vody)

 
„Pro vlastníky nemovitostí a potenciální kupce je toto rozdělení velmi důležité, protože určuje výši pojistného. Zatímco majitel rodinného domu v první zóně nebude mít při sjednávání pojištění problém, ostatní už na tom budou hůře, připlatí si. Skutečný problém nastane v případě nemovitostí ve čtvrté, tedy nejvyšší zóně. Tyto nemovitosti jsou totiž zpravidla nepojistitelné, respektive je pojišťovny odmítají pojistit na riziko povodní.
Tato skutečnost komplikuje také získání hypotéky,“ upozorňuje Radka Klímková, regionální ředitelka společnosti M&M finance.
 
Jak to vypadá v praxi? Například v Praze se rozdíly v cenách nemovitostí v prvních třech záplavových zónách a mimo ně pohybují jen v řádu procent. „Vyšší cenové rozdíly se týkají pouze nemovitostí, které se nacházejí ve čtvrté rizikové zóně, v minulosti během povodní byly značně zasažené, jsou nepojistitelné, a tudíž je nelze financovat hypotečním úvěrem.  V těchto případech kupující stále hodně zvažují, zda nemovitost koupit, a případně jsou ochotni zaplatit pouze diskontní cenu,“ říká k tomu Jan Martina, oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M reality.
 
Ve stejném duchu hovoří i makléři z menších měst, která v minulosti zasáhly povodně, jako je například Plzeň. „V prodejních cenách nemovitostí v povodňové zóně a mimo ni nebývá v praxi velký rozdíl. Tedy pokud se bavíme o první, druhé či třetí rizikové zóně. Takové domy lze proti povodni pojistit a  lidé s určitými komplikacemi počítají. U čtvrté rizikové zóny ale může rozdíl činit dvacet procent i mnohem více. Nemovitosti v této zóně jsou obecně velmi těžko prodejné,“ potvrzuje plzeňský makléř společnosti M&M reality Zdeněk Molcar.
 
Konkrétní srovnání prodejních cen přináší Tomáš Hanauer, vedoucí pobočky v Ústí nad Labem společnosti M&M reality. „V současné době máme v nabídce rodinný dům v Neštěmicích, které byly jednou z částí Ústí nad Labem zaplavených v červnu 2013. Nemovitost je prodejná za cenu okolo 2,3 milionu korun. Mimo záplavovou oblast by byla bez problému prodejná za částku o 700 tisíc vyšší,“ přibližuje Hanauer.
 
O horší prodejnosti nemovitostí v místech, kde se prohnala velká voda, hovoří také vedoucí pobočky v Děčíně společnosti M&M reality Ivan Novák. „Lidé už jsou opatrní, co se záplav týče. Mimo jiné proto, že po té velké povodni v roce 2002 se říkalo, že bude alespoň 100 let klid. A místo toho přišla další za pouhých 11 let,“ konstatuje.
 
Na druhou stranu existují i případy, kdy se nemovitosti v někdejších zatopených oblastech prodávají dobře. V některých těchto lokalitách částečně zafungovala následná protipovodňová opatření. Příkladem jsou podle Stanislava Pouzara, oblastního manažera pro Jihočeský kraj společnosti M&M reality, České Budějovice ležící na soutoku Vltavy a Malše. „Při takzvané pětileté či dvacetileté povodni už ve městě a blízkém okolí nebývá tolik nemovitostí zasaženo, pravděpodobně díky protipovodňovým opatřením zavedeným po roce 2002. V Českých Budějovicích v současné době probíhá přímo na břehu Vltavy výstavba dvou developerských projektů, přičemž prodejní ceny bytů se pohybují okolo 55 tisíc korun za metr čtvereční. Nelze tedy hovořit o žádné povodňové slevě,“ konstatuje Pouzar. 
 
O podobném případu mluví Pavlína Lavičková, vedoucí plzeňské pobočky společnosti M&M reality. „Například v části města Roudná, která byla při povodních asi nejvíce zasažena, následně probíhala výstavba několika desítek rodinných domů. Všechny byly prodány za tržní ceny beze slev. Stavební firmy využily jiné technologické postupy a projektové úpravy k minimalizaci následků případných povodní, čímž klienty přesvědčili. A ti už vnímali jen výhody moderní výstavby s výbornou dostupností do města,“ dodává Lavičková.
 
Konkrétní příklad rozdílu v pojištění:
Rozdíly v pojistném za riziko povodně a záplavy jsou výrazné. Konkrétně u rodinného domu s pojistnou částkou 3, 5 milionu se liší takto:
 
Zóna 1: cena za riziko povodně a záplavy v základu: 551 Kč /pojistný rok
Zóna 2: cena za riziko povodně a záplavy v základu: 2120 Kč /pojistný rok
Zóna 3: cena za riziko povodně a záplavy v základu: 3923 Kč /pojistný rok
Zóna 4: nepojistitelné nemovitosti
 
Pramen: M&M finance
 
­­­­­­­­­­­­­­­­