Poprvé v historii předstihli privátní investoři v zájmu o komerční nemovitosti institucionální kupce. Je pouze otázkou času, kdy se tento trend dostane i k nám.

Situace ve světě

Podle zprávy The Wealth Report, kterou každoročně vydává společnost Knight Frank, byli v roce 2022 nejaktivnějšími kupci komerčních nemovitostí privátní investoři. Ti investovali dohromady 455 miliard dolarů, což představuje 41 % celkové sumy 1,12 bilionu dolarů. Poprvé v historii tak privátní investice předčily komerční kapitál.

Institucionální investoři proinvestovali v roce 2022 celkem 440 miliard dolarů, což je o 28 % méně než v roce 2021, ale o 2 % více než desetiletý průměr. Pro srovnání, zatímco privátní kapitálové investice poklesly o 8 % oproti historicky nejvyšší hodnotě 493 miliard dolarů v roce 2021, rok 2022 byl stále druhým nejsilnějším rokem v historii a nacházel se 62 % nad desetiletým průměrem. Největší zájem investoři projevili o rezidenční nemovitosti včetně nájemního sektoru (194,9 miliardy dolarů), následovaly kanceláře a po nich průmyslové a logistické nemovitosti.

Alex James, vedoucí oddělení poradenství pro privátní investory ve společnosti Knight Frank, k tomu uvádí: „Privátní investoři využívají probíhajícího přecenění aktiv a silnější měnové pozice, což jim dává konkurenční výhodu proti velkým institucím, které jsou citlivější na dluhové financování a často mají kratší investiční horizont. Rezidenční nemovitosti jsou pro velmi bonitní jedince spíš počátečním krokem do realitních investic, ovšem větší část privátního kapitálu se vzhledem k atraktivním cenám a stabilním výnosům zaměřuje na komerční nemovitosti, především o dobře umístěné nemovitosti s dlouhodobými nájemními vztahy. Tento trend bude pokračovat, protože privátní investoři hledají v současném inflačním prostředí likvidní možnosti uchování majetku a kvalitní komerční investiční nemovitosti s etablovanými nájemci a dobrou mírou udržitelnosti se stanou významnější součástí globálních portfolií.“

Hlavními destinacemi pro privátní kapitál byly v loňském roce USA, Velká Británie, Německo, Kanada a Francie. Meziroční nárůst investic však zaznamenaly pouze Spojené království (+1 %) a Francie (+21 %) a pocházely především z USA (302 mld. dolarů), Kanady, Francie, Německa a Spojeného království. Očekává se, že hlavním cílem privátního kapitálu budou v tomto roce opět Spojené státy, následované Spojeným královstvím, Německem, Japonskem a Nizozemskem. Z 10 nejoblíbenějších cílových zemí investic se nachází sedm v Evropě, zejména soukromí investoři preferují tento kontinent.

Hlavním cílem investorů z řad UHNWI (Ultra high-net-worth individual – jednotlivci s velmi vysokým čistým jměním) budou zřejmě kancelářské nemovitosti ve Velké Británii, přičemž silnou poptávku pravděpodobně zaznamenají také kanceláře v USA, Německu, Austrálii a Nizozemsku. Pro ilustraci: v lednu získala hongkongská rodina stojící za developerskou společností Chinachem londýnské sídlo společnosti Deloitte za 350 milionů liber, zatímco v únoru soukromý UHNWI získal 50 Broadway, budovu pronajímanou vládou v St James Park ve Westminsteru, za více než 100 milionů liber.

Nejaktivnější budou podle prognóz bohatí jednotlivci z USA, na které bude v roce 2023 připadat zhruba polovina veškerého globálního přeshraničního kapitálu do komerčních nemovitostí. Mezi jejich pravděpodobné cíle patří kancelářské prostory ve Velké Británii, Japonsku a Singapuru, stejně jako průmyslová aktiva v Německu, Japonsku a Jižní Koreji.

Situace v Česku

Investice fondů u nás překonávají soukromý kapitál ve svém objemu (74 % vs. 24 %), nikoliv však v počtu. Ukazuje se, že institucionální investoři jsou schopni realizovat jednorázově vyšší investice, jsou však spíše konzervativní. Více se orientují dle odborných ocenění a jejich rozhodování je řízeno aktuální tržní situací a rovněž horizontem investice. Zvažují rizika a také očekávanou „výstupní hodnotu“ nemovitosti. Soukromý kapitál je schopen flexibilněji reagovat na atraktivní investiční příležitosti s přidanou hodnotou nebo na nemovitosti trofejního charakteru.

„Někdy se jedná o nemovitosti menší z hlediska finančního objemu, které nejsou pro instituce zajímavé ani efektivní. Soukromý kapitál pracuje často s mnohem delším investičním horizontem. Čeští privátní investoři nakupuji více intuitivně, především ale mají zájem o dlouhodobou alokaci volného kapitálu. Mnohdy se jedná o úspěšné byznysmeny a majitele výrobních podniků, kteří investují část svých zisků do nemovitostí. Jsou přesvědčeni, že nemovitosti budou v dlouhodobém měřítku spolehlivým uchovatelem hodnoty ve srovnání s rizikovějšími aktivy. Privátní sektor má často jiná více individuální kritéria rozhodování nežli fondy. Není ovšem výjimkou, že se oba typy investorů potkají na jedné transakci. Doménou privátních investorů jsou trofejní nemovitosti často výjimečné historické, umělecké a architektonické hodnoty. Takové se na trhu objevují zřídka a často končí ve vlastnictví soukromých osob či mecenášů. S ohledem na zaměření společnosti Knight Frank v ČR i zahraničí sledujeme segment trofejních nemovitosti a věnujeme se klientele, která se na tyto příležitosti orientuje,“ přibližuje specifika českého trhu Zdenka Klapalová, jednatelka společnosti Knight Frank.

Celkový globální objem investic za rok 2022 v mld. dolarů

Rozdělení globálních privátních kapitálových investic podle odvětví v mld. dolarů

10 nejlepších destinací pro globální privátní kapitál v roce 2022, mld. dolarů