Praktický souhrn aktuálních legislativních změn u nemovitostí

Jsem kupující
Vláda schválila zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z celkové kupní ceny.
Pro nemovitosti nabyté v období od prosince 2019 do prosince 2021 tak platí, že kupující nebude hradit daň z nabytí a současně mu bude umožněno uplatňovat si odpočty úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Daňové odpočty zůstanou zachovány i u nových hypoték, ale jen do konce roku 2021. Refinancování dříve uzavřených hypoték bude v zákoně ošetřeno tak, aby nebylo posuzováno jako nový úvěr.
Cílem tohoto opatření je povzbudit trh s nemovitostmi negativně ovlivněný koronavirovou krizí a podpořit dostupnost vlastního bydlení. Novela má zpětnou účinnost. Znamená to, že lidé, kteří měli lhůtu pro podání přiznání do 31. března, následně ministerstvem kvůli pandemii odloženou do konce srpna, již daň platit nebudou. Těm, kteří tuto daň již zaplatili, vznikne přeplatek a mohou požádat o jeho vrácení.
Vláda zároveň prodloužila tzv. časový test pro příjem z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení z pěti na deset let. Prodloužení časového testu bude platit pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Nadále však platí, že časový test nebude nutné splnit v případě, kdy prostředky získané prodejem použijete k uspokojení vlastní bytové potřeby.
Jsem prodávající
Změnou pro prodávající je zrušení předkupního práva, a to od 1. 7. 2020. Současný stav toho opatření, který značně komplikoval převody nemovitostí, si můžeme ukázat na příkladu. Prodáváte-li dnes bytovou jednotku, ke které vlastníte podíl na nebytovém prostoru v domě – např. garážové stání, musíte tento podíl nabídnout k odkupu za stejných podmínek všem ostatním vlastníkům bytových jednotek v domě. Postup je při tom takový, že nejprve uzavřete kupní smlouvu se zájemcem o váš byt (vč. zmíněného garážového stání), o uzavření smlouvy musíte ostatní vlastníky informovat a nabídnout jim k odkupu garážové stání jako podílu na společném nebytovém prostoru. Ti mají dle zákona tříměsíční lhůtu na vyjádření se od doručení vaší výzvy.
Po změně, ke které dochází od 1. 7. 2020 se předkupní právo uplatní pouze v případě, kdy spoluvlastníci nemohli nabytí do spoluvlastnictví od počátku ovlivnit (například při dědictví), a to navíc po omezenou dobu 6 měsíců od nabytí nemovitosti. I v takovýchto případech tedy bude možné se předkupnímu právu vyhnout. Bude pouze nutné s dalším prodejem počkat právě po uplynutí 6 měsíců od nabytí spoluvlastnického podílu. V praxi to tedy pro drtivou většinu prodávajících znamená, že od 1. 7. 2020 mohou předkupní právo přestat řešit.
Jsem majitel nebo nájemník
Pokud není nájemník bytu schopen kvůli epidemii koronaviru platit nájemné, nesmí dostat z bytu výpověď. I zde ale platí jisté podmínky. Nájemník nemůže přestat splácet jen tak. Pronajímateli musí skutečnost nejenom oznámit, ale i doložit, že prodlení nastalo v důsledku epidemie a souvisejících opatření, které mu znemožňovaly řádnou úhradu nájemného. Pokud nájemce bude nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, ochranné opatření se na něj nevztahuje. Výpad příjmu musí doložit např. prohlášením z úřadu práce.
Nájemník nesmí dostat výpověď z bytu a dluh, který mu vznikne za období od 12. března do 31. července bude moct splatit do konce letošního roku. Pokud dluh v termínu neuhradí, může dostat výpověď bez výpovědní doby. Poplatků spojených s užíváním bytu, například za elektřinu, plyn, vodné, stočné a podobně, se odklad netýká a musejí být i nadále hrazeny.
Pronajímatel však nadále může nájem ukončit z jiných zákonných důvodů, např. pro porušování jiných povinností nebo smluvních podmínek, nebo pokud došlo k neplacení nájemného před 12. březnem 2020.
Odklad nájemného pro podnikatele
Nájemné a placení služeb pro podnikatele je z důvodu současné epidemie chráněno v období od 12. března do 30. června 2020. Pronajímatel nemá v tuto dobu právo vypovědět nájem z důvodu prodlení s platbou Podmínkou je, že k prodlení došlo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování činnost, např. nařízené uzavření provozovny. Je na nájemci, aby prokázal a pronajímateli doložil, že toto bylo skutečně způsobeno opatřeními státu. Tento odklad se proto nevztahuje na všechny nájemce.
Zákaz výpovědi z tohoto důvodu bude trvat až do 31. prosince 2020. Nájemce bude současně povinen v této době uhradit dlužné nájemné. Pokud by tak neučinil, pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů.
Ochrana pronajímatele
Zákon však poskytuje částečnou ochranu i pronajímateli. Pokud by například pronájem těchto prostor měl být jeho jediným zdrojem obživy, může po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu. V případě, že mezi nájemcem a pronajímatelem nebude možná dohoda, rozhodne o dané věci soud. Rovněž bude moci pronajímatel dříve vypovědět nájem i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že své pohledávky ani v ochranné době (tj. do 31. prosince 2020) neuhradí.
Splácení hypotéky
Odklad splátek hypotéky je možný až do letošního října. Úroky však běží dál. Banka nebo nebankovní poskytovatel už nepřezkoumává, jestli se klient dostal do neschopnosti splácet kvůli dopadům koronaviru. Stačí, když dlužník jenom oznámí, že byl epidemií negativně postižen. Banka musí na žádost klienta odložit splátky až na 6 měsíců.
Odložit splátky můžete u hypoték, spotřebitelských úvěrů, úvěrů ze stavebka, podnikatelského úvěru nebo klasického, ne však operativního leasingu. Tyto půjčky musely být sjednané a čerpané před       26. březnem 2020 a žadatel nebyl v prodlení delším než 30 dnů.
Tímto přerušením splácení nebudete uvedeni v registrech jako dlužník, nicméně se u vašeho úvěru může objevit poznámka, že jeho splácení je přerušené dle zákona. Do budoucna to ale není komplikace pro případnou žádost o další úvěr.
Přerušení splácení je bezplatné, nicméně je nutné dál platit pojištění související s úvěrem. Zákon také nezakazuje počítání úroků v průběhu odkladu, ty se připočtou k celkovému dluhu. Výše jednotlivých splátek se tak nezvýší, ale prodlouží se celková doba splácení.
 
Uvolnění pravidel ze strany ČNB a změny u DTI a DSTI
Bankovní rada ČNB od 1. dubna 2020 zmírňuje doporučení pro posuzování nových hypoték. Limit pro nové hypoteční úvěry se v případě LTV¹ zmírňuje na 90 % z dosavadních 80 %. Žadatelům tedy bude stačit méně peněz vlastního zajištění. Uvedené úpravy ukazatele LTV se netýkají tzv. „investičních“ hypoték.
Doporučený limit ukazatele DSTI², který vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu žadatel o úvěr vynakládá na splátky celkového dluhu, se zvyšuje na 50 % z dosavadních 45 %. Bankovní rada současně rozhodla na doporučení ČNB vůči bankám vypustit povinnost posuzovat nové hypotéky podle ukazatele DTI³, který odráží počet ročních čistých příjmů domácnosti nutných ke splacení všech jejích dluhů. Úvěrové instituce budou tento ukazatel nadále pouze sledovat.
 
Jak se změnila realitní nabídka, ceny a po čem je na trhu největší hlad
Realitní trh nejlépe odráží vrcholy i pády celé ekonomiky. Optimistické prognózy říkají, že po rychlém sešupu přijde i prudký vzestup. Pořád jsou to ale jen výhledy bez jistoty. A k znovurozhýbání realitního trhu je vždy potřeba součinnosti obou stran – kupujících i prodávajících.
„Z našich dat na realitním portálu Cincink vidíme, že se na první pohled zvýšil počet nabídek pronájmů. Jde především o Airbnb byty, jejichž majitelé teď preferují dlouhodobý pronájem, nebo rovnou prodej,“ vypočítává Kateřina Stehlíková, zakladatelka a CEO Cincink a dodává, že z druhého úhlu pohledu, klienti, kteří plánovali koupit nemovitost od tohoto kroku často ustupují. „Důvody jsou logické. Ptají se, zda má tato nemovitost danou hodnotu nebo v brzké době zlevní.“ Překvapivě na tuto otázku často odpoví zpracovaný odhad od banky, který klientovi často akorát zvedne tlak, protože je o dost nižší než hodnota, kterou očekává. Na druhou stranu výhoda zprávy k ocenění zástavy spočívá v tom, že reflektuje hodnotu nemovitosti (za kolik by se dala prodat v krátkodobém hledisku) v době recese.
U hledaných nemovitostí je jednoznačný trend v poptávkách po chatách, chalupách či domech. Kromě určité formy uložení kapitálu zosobňují i formu svobody, o kterou jsme teď na čas přišli.
Pokud se podíváme na data rezidenčních nemovitostí, je vidět, že ceny domů výrazně nerostou. Největší volatilita je typicky u bytů, u těch menší zvlášť. „Opatrnější chování z našich dat vidíme, ale realitní trh je takové perpetuum mobile, které se vlastně nikdy nezastaví, jen třeba nasměruje jinam. Naši klienti teď hodně využívají online poradnu, kde mohou konzultovat s nezávislými odborníky na právo, daně i hypotéky, a i to značí, že se o trh zajímají dál.“
 
¹LTV (Loan to value) = poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti
²DSTI (Debt Service To Income) = poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (kontokorent, kreditní karta, hypotéka apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu.
³DTI (Debt To Income) = poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu 
 
Tisková zpráva Cinkink