Realitní společnost České spořitelny upozorňuje na právní rizika spojená s nákupem nemovitosti

–     Mnoho potencionálních rizik odhalí již list vlastnictví v katastru nemovitostí

–     Při koupi bytu či domu na vlastní pěst může kvůli neznalosti dojít ke ztrátě investice i nemovitosti

–     Zkušený realitní makléř a další odborníci pomohou zabezpečit bezproblémovou koupi

Na některých věcech se nevyplatí šetřit. Naopak, čím dražší si pořizujeme, tím více obezřetní bychom měli být. Zejména pak u nemovitosti, za kterou zaplatíme i miliony korun. „K nákupu auta si dnes běžně přibereme zkušeného člověka, který nám vůz prověří. V případě nemovitosti, která stojí mnohem více peněz, toto většinou neplatí. S vidinou úspory prodávající a kupující často řeší převod bytu či domu na vlastní pěst bez asistence odborníků. Není výjimkou, že tyto případy pak končí velkými problémy, ztrátou peněz či dokonce soudem. Přitom s pomocí právníka a zkušeného makléře může prodej proběhnout zcela bezpečně. Kupní smlouva připravená podle vzoru z internetu a bez znalosti věci bezproblémový převod nezaručí,“ říká Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny (RSČS).

Navíc neznalost veřejných zápisů stejně jako neznalost zákona neomlouvá. Proto by měl kupující před podepsáním smlouvy znát veškeré informace nejen k technickému, ale také faktickému právnímu stavu nemovitosti. Nestačí vědět, kdo ji vlastní, ale důležité jsou i informace o případných zástavách, exekucích, břemenech apod. Právě ty mohou způsobit velké nepříjemnosti a právní potíže. „Pozornost kupujícího by měla směřovat v prvé řadě do listu vlastnictví, který vydá příslušný katastrální úřad nebo kterýkoli Czech POINT. Dozví se zde základní údaje o vlastníkovi a o aktuálním právním stavu nemovitosti. Je potřeba být obezřetný, pokud je na nemovitosti tzv. plomba. Znamená to, že právě prochází nějakou změnou, například probíhá zápis nového majitele, v případě rozvodu rozdělení majetku apod. List vlastnictví odhalí také případná věcná břemena, zástavní práva či exekuční tituly,“ uvádí Petr Hrubý, ředitel pobočky RSČS/Absoluta Real.

^REKLAMA

K nejčastějším omezením patří zástavní práva, která upozorňují na to, že nemovitost figuruje jako záruka pro případ nesplácení dluhu. „Pokud se zástavní právo vztahuje na nemovitost, o kterou má kupující zájem, měl by se podrobně seznámit s obsahem zástavní smlouvy a podmínkami výmazu zástavy. Převod takové nemovitosti je možný, ale vyžaduje promítnutí této skutečnosti do kupní smlouvy, příp. kupní ceny,“ upozorňuje Petr Hrubý. Častým omezením je také exekutorské zástavní právo, které informuje o tom, že majitel má určité závazky, které řádně nehradí a jejichž zaplacení se věřitelé domáhají. Takovou nemovitost však nelze koupit od vlastníka, ale je nutné jednat s exekutorem.

Další omezení s sebou nesou věcná břemena, která se podle nového občanského zákoníku dělí na reálná břemena a služebnosti. Reálná břemena se pojí s různými povinnostmi, jako například dávat polovinu úrody sousedovi. U služebnosti musí vlastník „pouze“ něco strpět, nejčastěji např. položený kabel, potrubí apod. „V praxi se velmi často setkáváme s věcnými břemeny v podobě doživotního užívání objektu třetí osobou či nutnosti umožnit přístup na cestu vedoucí přes pozemek. Takováto omezení mohou plnohodnotné užívání koupené nemovitosti minimálně znepříjemnit, někdy i dokonce znemožnit,“ dodává Petr Hrubý.

A jak rizika spojená s právní problematikou co nejvíce snížit? Prvním a nejjednodušším krokem je nejednat na vlastní pěst. Vyplatí se přizvat právníka či zkušeného makléře. Důležité je prověřit všechny detaily, které by mohly ukazovat na nějaký problém. „Před nákupem bytu či domu doporučuji kupujícímu, aby se seznámil s kupní smlouvou, na základě které prodávající nemovitost nabyl. Pokud ji nevlastnil dlouho, je potřeba v katastru ověřit, zda nemovitost neměnila majitele nezvykle často. V takovémto případě je třeba zkontrolovat všechny kupní smlouvy a vyloučit tak účelovost těchto převodů a rizika z toho vyplývající,“ radí Petr Hrubý. Některé věci ovšem na katastru ověřit nelze. U rodinných domů třeba to, jestli k pozemku patří přístupová cesta, u bytových jednotek pak například informace o vlastnících sousedních bytů. „Zejména u investičních bytů se setkáváme s nízkým zájmem vlastníků o správu svých nemovitostí, který pak v extrémních případech může vést k problematickému fungování společenství vlastníků jednotek i bytových družstev,“ uzavírá Petr Hrubý.

Zásadním krokem, jak veškerá rizika omezit, je převod finančních prostředků za nemovitost až po zápisu do katastru. Kupující by měl proto své peníze svěřit nejlépe na jistotní účet v bance, případně do úschovy notáře či prověřeného advokáta. Teprve poté, co se stane vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí, popřípadě až zmizí omezení v podobě zástav, exekucí a břemen, by peníze měly být převedeny prodávajícímu.

 Pozor na tyto zápisy v katastru:

• Zástavní právo – slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dlužník nebude řádně splácet své závazky
• Exekutorské zástavní právo – slouží k zajištění pohledávky v případě, že je na vlastníka nemovitosti uvalena exekuce
• Reálné břemeno – vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat
• Služebnost – vlastník je povinen něco strpět, případně omezit některé činnosti, které by za běžných okolností provádět mohl
• Plomba – upozorňuje na fakt, že nemovitost aktuálně prochází nějakou změnou