Stavby v Brně – nahradí územní plán úředníci?

Kvůli čtvrt století starému územnímu plánu v Brně zdražují byty

V Brně v současné době dosud platí územní plán z roku 1994. Právě tato skutečnost je jedním z hlavních důvodů, proč výrazně rostou ceny nemovitostí. Volné stavební parcely se totiž už vyčerpaly a nové byty se skoro nestaví, ačkoliv je o ně velký zájem. Ve stávajícím plánu už totiž chybí plochy, jež by územní plán uváděl jako stavební. Řešení měla přinést aktualizace územního plánu, která nabízela nové možnosti rozvoje. Po soudním napadení ze strany brněnských aktivistů ji ale soud zrušil pro formální nedostatky. „Pokud by aktualizace územního plánu platila, nemusely ceny bytů růst o desítky procent. Před pár dny jsme si připomínali nešťastné dvouleté výročí zrušení aktualizace – byty v novostavbách za tu dobu zdražily o téměř 20 procent. Územní plán zůstává zcela beze změny, ceny rostou a městu se nepodařilo realizovat ani jedno z opatření, která před dvěma lety slibovalo,“ komentuje situaci ředitel developerské společnosti Trikaya Alexej Veselý. Městu se navíc nedaří realizovat ani tzv. opravné balíčky, jež do územního plánu vracejí změny ze zrušené aktualizace.

Ovšem situace může být daleko horší. Hrozbu představuje stavební zákon, který obcím ukládá povinnost schválit nový územní plán do konce roku 2020. Pokud se to nepodaří, současný územní plán přestane platit. K čemu by v takovém případě došlo?

Bez územního plánu budou dopady katastrofální, říká ministryně

^REKLAMA

Pokud by v Brně přestal platit územní plán, zcela zásadní by byly především dvě změny. Nová výstavba by mohla probíhat pouze na území, které už je nyní zastavěné, a navíc by přestaly platit všechny limity vyplývající z územního plánu. Paradoxní je, že stavební zákon říká, že zastavěné území bez územního plánu definují mapy z roku 1966! Jejich průnik se soudobými digitalizovanými mapami by vyvolával nejenom řadu sporných otázek, ale především soudních sporů. O tom, zda pozemek na hranici zastavěného území je stavební, nebo není, by totiž rázem rozhodovaly soudy. Pozemků, jichž by se taková změna dotkla, je přitom v Brně mnoho, praktický dopad na majitele parcel je tedy značný. Vlastník, jehož pozemek by skončil za hranicí zastavěného území, by prakticky přišel o hodnotu pozemku. Bez možnosti výstavby by pozemky měly hodnotu orné půdy.

Územní plán dnes určuje nejenom typ zástavby, která může v určité lokalitě vzniknout, ale také její rozsah. Index podlažních ploch po roce 2020 přestane platit, a tak o rozsahu výstavby budou rozhodovat úředníci stavebních úřadů. Majitelé pozemků uvnitř zastavěného území by tedy na změně zbohatli, protože by jejich výstavbu územní plán neomezoval. Ovšem město by ztratilo kontrolu nad tím, co v zastaveném území vyroste. Z rodinných domů kdekoliv v Brně by tak mohly vznikat mnohapatrové bytové domy či kanceláře. „Obáváme se výrazného nárůstu korupčního jednání. Od města požadujeme jasná pravidla, bez územního plánu vznikne chaos. Nikdo nebude moci určit cenu pozemků, protože o ní budou fakticky rozhodovat úředníci od stolu,“ vysvětluje předseda Asociace brněnských architektů a stavitelů Marek Vinter. Souhlasí s ním také ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová, jež podobně vnímá situaci také v Praze: „Dopady by byly katastrofální a obě města by se vrátila do doby o mnoho let dříve. Je to velmi nešťastné, ale obě města a všechna jejich politická vedení 14 let o termínu věděla.“

Rok 2020 není strašákem pouze pro stavitele, kteří své záměry připravují několik let dopředu, ale také pro veřejné investice. Čerpání dotací z evropských fondů často vyžaduje, aby stavební projekty prokázaly soulad s územně plánovací dokumentací.

Pokud ale taková dokumentace neexistuje, je pravděpodobné, že město nebude moci žádat o dotace na výstavbu nových hřišť, silnic a jakýchkoliv jiných staveb. V takovém případě budou pozastaveny nebo zcela zablokovány zásadní městské projekty jako přestavba železničního uzlu, velký městský okruh či protipovodňová opatření.

^REKLAMA

Dokončit rozpracovanou verzi, nebo se pustit do nového územního plánu?

Vedení města má na stole dva scénáře, jak se k novému územnímu plánu dopracovat. Jeden územní plán má totiž město rozpracovaný už od roku 2013. Mohlo by tedy pokračovat na jeho dokončení. Náměstek Martin Ander ale preferuje variantu zcela nového územního plánu. Jenže to by znamenalo výrazné zpoždění. Podle harmonogramu, který pro magistrát připravila Kancelář architekta města, by tento nový územní plán mohl být hotový až v roce 2025.

Pětiletá prodleva bez územního plánu výrazně ovlivní budoucnost města. „Řada investorů nebude riskovat nestabilní prostředí a výstavbu bytů raději přesunou do jiných lokalit. To znamená, že se kvůli nedostatku bydlení ještě zvýší odliv obyvatel Brna do okolních obcí, navíc dojde k zahuštění dopravy. Městské stavby se zablokují,“ vyjmenovává rizika Vinter.

Zástupci města proto lobbují u poslanců a žádají změnu zákona, která by posunula termín z roku 2020 na později. „Všech 6 500 měst a obcí včetně Prahy a Brna vědělo, že musejí mít do konce roku 2020 aktualizovaný územní plán. Není možné, aby město něco nestíhalo a změnil se kvůli tomu zákon. Pokud někdo něco nestíhá, má učinit veškeré kroky, aby to stihl,“ zdůraznila Šlechtová. Vidina úspěchu je proto v nedohlednu.

^REKLAMA

„Když se termín nepodaří posunout, budeme se snažit stihnout udělat územní plán co nejdříve i po termínu, aby město bylo co nejkratší dobu bez plánu. I takové situace stavební zákon zná. Není to tak, že by začala platit totální anarchie. Pouze by byly vyšší nároky na pracovníky stavebních úřadů, kteří by se nemohli jednoduše opřít o územní plán,“ dodal náměstek Ander.
Řešení existuje, město ale váhá

„Spoléhat dnes na prodloužení zákonem stanoveného termínu platnosti starých územních plánů za rok 2020 považujeme za nezodpovědné. Asociace brněnských architektů a stavitelů proto doporučuje neprodleně obnovit práce na dokončeném konceptu nového územního plánu, který byl v roce 2013 přerušen. Cílem je využít rozpracovaný materiál a bez ohledu na zpracovatele územní plán dokončit, projednat a vydat do konce roku 2020. Tento termín je za předpokladu dobré spolupráce samosprávy města i kraje, úřadů, zpracovatele a veřejnosti splnitelný,“ předkládá řešení předseda ABRAST Marek Vinter.

Souběžně by mohly být postupně zahájeny práce na zcela novém územním plánu od samého začátku. Jeho obsahová i formální podoba by mohla reagovat na požadavky nového stavebního zákona, o jehož tezích se již začíná v odborných kruzích diskutovat. Nový územní plán by tak nevznikal pod časovým tlakem a všech fází příprav by se mohla zúčastnit široká veřejnost.

Město mělo již několikrát v plánu rozhodnout o tom, kterou cestou se vydá. Poté, co byl tento bod opakovaně stažen z posledních zasedání zastupitelstva, by mělo být rozhodnuto na zasedání plánovaném na 11. dubna 2017. S každým dalším odloženým projednáváním se čas na schválení nového územního plánu v jakékoliv variantě zkracuje a hrozba neřízené výstavby ve městě roste.

Tisková zpráva: Asociace brněnských architektů a stavitelů