Vyplatí se krátkodobé pronajímání? Pouze necelá čtvrtina bytů je využívána celoročně

Majitelé bytů po celém Česku využívají situace na trhu a spíše než dlouhodobým nájemníkům dávají přednost krátkodobým pronájmům. Ty mají přibližně dvojnásobnou výnosnost – zhruba kolem 10 procent. Jak však upozorňuje Česká asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí, řadě pronajímatelů se tento byznys nevyplácí. Mimo sezónu totiž bývá problém byty obsadit a zdánlivě lákavé výnosy navíc doprovází řada překážek a složitá administrativa.
 
Podle České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí je až 50 procent nemovitostí pořizováno s konkrétním cílem. Nejčastěji Češi kupují nemovitosti jako investici pro své děti. Současná situace na trhu, kdy jsou ceny nemovitostí vyšponované na maximum a řada lidí se zároveň potýká s vysokými náklady na bydlení, trendu krátkodobého pronajímání navíc nahrává. Ačkoli je jeho podíl na trhu s krátkodobým ubytováním podle nedávných studií nejvyšší v hlavním městě (v Česku obecně cca 5 %, zatímco v Praze cca 23 %), jejich obliba a výnosnost pomalu roste i v dalších krajských městech, například v Brně či Ostravě. Ve většině případů jsou nicméně krátkodobé pronájmy využívány jen omezeně. Například v Praze se ke krátkodobým pronájmům využívá přes 18 000 bytů, avšak pouze třetina z nich slouží tomuto účelu dlouhodobě.
”Z uvedených čísel vyplývá, že ve většině případů majitelé pronajímají své nemovitosti pouze příležitostně. Velmi často jde o způsob, kterým si snaží částečně pokrýt vlastní vysoké náklady na bydlení – příjmy z krátkodobých pronájmů pomáhají udržet si vlastní bydlení až dvěma třetinám majitelů,” uvádí předseda České asociace krátkodobých pronajímatelů, Matěj Koutný. Zároveň dále upozorňuje na přínosy systému, neboť krátkodobé pronájmy poskytují nová pracovní místa například pro uklízečky, administrativní pracovníky či údržbáře.
Výnosnost krátkodobého pronajímání se stejně jako v případě klasického nájemního bydlení odvíjí od lokality. Zatímco u dlouhodobých pronájmů se pohybuje kolem 4 až 6 procent, u krátkodobých je to téměř dvojnásobek. Z celkového výnosu majiteli bytu zbude před zdaněním přibližně třetina zisku (cca 34 %). Až čtvrtina výnosu jde zprostředkovaně státu (25 %). Vedle odvodu daní se mezi další výdaje řadí například náklady za správu rezervací a check-inů a obecně s tím pojící se administrativu, za úklid a provoz domu (jako energie, internet, poplatky do fondu oprav), a v neposlední řadě také poplatky městu.
“Pronajímaný byt na krátkou dobu je podstatně složitější po stránce časové, kdy si musíte vyhradit čas na předávání bytu, počítat s prodlevami a dalším; dále komunikační, ať už se zájemci o ubytování nebo například subdodavateli; náročné je to také v rovině údržby. V krátkodobém pronajímání musíte držet určitý standard, byt musí být pořád v dokonalém stavu. Je kolem toho také dost papírování, ohlašujete pobyt cizinců, platíte daně, najímáte si uklízečky a mnoho dalšího. Hodně tak záleží na trpělivosti a zkušenostech pronajímatele,” upřesňuje Matěj Koutný s tím, že krátkodobé pronajímání není z mnoha objektivních důvodů pro každého. Což je i důvod proč řada majitelů po krátké době pronajímání vzdá.
Odrazují i hrozící sankce, které vyplývají ze zanedbání jednak daňových povinností (podle instrukce Generálního finančního ředitelství se na pronajímatele vztahuje daň z přidané hodnoty v ubytovacích službách a daň z příjmu fyzických nebo podnikatelských osob) a jednak podnikání bez živnostenského oprávnění nebo pouze neohlášení bytu jako provozovny. Sankce se stejně jako v případě nesplnění povinnosti ohlášení cizinců na cizinecké policii a vedení domovní knihy pohybují až do 50 tisíc korun. V případě daní je pak k úrokům z prodlení potřeba doplatit 20% pokutu z vyměřené neuhrazené částky. Za obcházení lázeňských poplatků či poplatků městu hrozí penále ve výši do 5 tisíc korun.
Řada pronajímatelů si bohužel neuvědomuje, jaké povinnosti jsou s krátkodobými pronájmy spjaty. Pomoci zlepšit situaci si slibuje asociace tím, že svým členům nabídne metodické vedení, chystá i řadu školení pro veřejnost.
Modelový příklad výnosu při pronájmu bytu 2+1 v centru Prahy přes službu Airbnb:
Celoročně dají turisté za pronájem bytu o velikosti 2+1 v lokalitě centra Prahy při plném obsazení odhadem kolem 739 tisíc korun, průměrně tedy kolem 61 tisíc korun měsíčně. V případě pronájmu přes službu Airbnb jde 13 % za poplatky. Dále odvádí pronajímatel rekreační poplatek, přibližně ve výši 2 %. Provize za správu bytu činí kolem 15 % a náklady na úklid a praní se vyšplhají zhruba na 10 %. Po zaplacení poplatků za služby + energie a zohlednění amortizace zbyde při 17% zdanění zisku majiteli částka kolem 17 tisíc korun. Celkový odvod na daních (daň z ubytovacích služeb, personální odvody na personál, zdanění zisku jednotlivých subdodavatelů) tvoří 15 tisíc korun, tedy 25 %. Stát je tudíž spolu s majitelem největším beneficientem.