Reality v Česku: Cizinci utíkají!

„Nájezd přišel především ze zemí jako Velká
Británie, Irsko a Itálie, kde investoři historicky se zahraničními nemovitostmi
spekulují nejvíce,“ říká Jan
Rosák, předseda představenstva Century21 Bonus Praha.

Zahraniční investory neodradily
ani překážky v podobě zakládání společností
s ručením omezeným, či povolení k přechodnému pobytu nebo jiných
regulačních nástrojů. České banky se naučily s cizinci
během druhé poloviny minulého století trochu pracovat. Inu, proč ne, peníze se
tehdy dávaly každému, tak samozřejmě i papírově bohatým Angličanům.

Pokud odhlédneme od
korporátních investorů, kteří skupovali činžovní domy a pozemky
k developerské činnosti, zbývá zde poměrně vysoké číslo česky nehovořících
vlastníků různých rezidenčních jednotek. Převážně v rámci katastrálního
území Praha a v menší míře i ostatních atraktivních či strategicky
položených měst.

Privátní investoři
nakupovali jeden až dva byty za účelem pronájmu.
“
Systém je vcelku jednoduchý. Jako „buy to let“
investor složím deset procent depozit, na zbytek nákupu si vyjednám hypotéku a
spočítám si, že mi příjem z pronájmu měsíční splátky hypotečního úvěru
zaplatí. A pokud ne, zbytek rozdílu mezi hypotéční splátkou a nájmem dorovnám
z vlastní kapsy,“
podotýká
Jakub Koťan ze společnosti KotanGuard Estates. Předpokládaným plusem se
pak stane zvýšení ceny
bytu na dvojnásobek při prodeji v horizontu 5 až 10 let. Krásná a
přímočará investice.

Jenže přišla celosvětová
finanční krize. Růst cen českých nemovitostí začal klesat a s ním i
nájmy. Pokles cen u českých nájmů zahraniční investory překvapil, jelikož
jejich trhy se za těchto okolností chovají opačně. Příkladem nechť je Velká
Británie, kde cyklus opakujících finančních krizí pravidelně postihuje
realitní trh již od poloviny dvacátého století. Pokles cen nemovitostí snižuje
poptávku po vlastním bydlení, ale oživuje trh s pronájmy. Zájem o pronájmy
pak nevyhnutelně zvyšuje jejich cenu.

Český
realitní trh je jiný a má určitá specifika, která bylo nutné v krizi
odzkoušet. Místní nájemní trh není úzce navázán na výkon prodejů. A pokud ano,
tak opačně než třeba v Británii. Krize nepřinesla zvýšený zájem o
pronájmy, česká krize spíše přinesla absolutní neochotu k jakémukoli stěhování.
Mladí lidé si často prodloužili pobyt pod jednou střechou s rodiči,
společnosti přestali štědře platit činže svých zaměstnanců, cizinci pracující
v Česku se začali přesouvat jinam a negativní vliv na vývoj cen měla i postupná deregulace.

Dalším faktorem byla
ztráta světové měny na českou korunu v řádu desítek procent a české nájemní
investice se začaly stávat luxusem. Luxusem, který stojí stále více, jelikož
těžce vydělaná eura a libry koruna nemilosrdně konvertuje na menší a menší
částky. Např. v roce 2007 se britská měna nakupovala za 40 Kč. Podle aktuálního
kurzovního lístku za ni nyní obdržíte pouze 27 Kč. Tyto trendy s sebou
přinesly riziko
nesplacení hypotečních úvěrů, které si cizinci v Česku před lety
nasmlouvali.

Mezi domácím a
zahraničním dlužníkem je podstatný rozdíl. Pokud českému dlužníkovi teče do
bot, jelikož nezvládá splácet hypotéku, většinou se bojí o vlastní střechu nad
hlavou. Toto představuje obrovský životní problém, který buď vyřeší
a zůstane, nebo ho čeká psychicky náročná návštěva exekutora
a stěhování do nájemního
bydlení.

Cizinec se
k neschopnosti splácet v Česku hypotéku staví většinou s vědomím
z neúspěšné investice. Jednu či více nemovitostí už doma má a primárně se pouze
bojí, že v případě sesplatnění hypotéky a exekuce bude muset něco
doplácet. “Obecně ho ale zajímá, jak se
z Česka rychle stáhnout, minimalizovat ztráty a na investování do
zahraničních nemovitostí na nějakou dobu zase zapomenout,“ dodává Jakub
Koťan.

České banky se za
poslední roky naučily jak peníze půjčovat, méně však už jak je vymáhat
v případě nesplácení. A pokud je dlužník cizinec
s adresou v nějaké malé vesnici za kanálem La Manche, cesta
ke špatně půjčeným penězům je dosti trnitá.

Domácí realitní trh se
stal pro drobné zahraniční investory do nemovitostí nezajímavým. Především díky
tomu, že krize otočila vývoj cen bytů i pronájmů směrem dolů a česká koruna je
drahá. Banky jsou nyní navíc daleko opatrnější při půjčování jedincům,
kteří prokazují pouze příjmy ze zahraničí, a do Česka je mimo investorské
spekulace nic netáhne.

Do budoucna lze tedy předpokládat,
že v nejbližších letech se zahraniční investoři naší vlasti budou vyhýbat
a hledat jiné, rostoucí trhy. Drtivá většina realitních spekulantů poučených
současnou krizí si však spočítá, že je jednodušší býti konzervativním, zůstat
na známých domácích trzích a nepokoušet štěstí v nejistých
východoevropských vodách.