Rozhádané společenství vlastníků se může stát noční můrou

Můj byt, můj hrad?

Bydlet ve vlastním bytě je snem spousty lidí. Jedním z důvodů je i představa, že tím získají naprostou svobodu a nezávislost. Vlastník si přece sám určuje, co se svým bytem udělá a jak ho bude užívat. Nikdo mu nebude zvyšovat nájemné, ani mluvit do přestavby koupelny, pokud se pro ni sám rozhodne. Do toho, co se odehrává za dveřmi jeho vlastního bytu, mu nikdo nemá co mluvit! A on se zase nemusí starat o to, co se děje před nimi! Takovéto představy jsou zcela nesprávné.

Velkou míru svobody a nezávislosti v rozhodování o vlastním bydlení lze získat snad jen v případě, že byt bude umístěn v rodinném domě obklopeném velkým pozemkem. Jediný vlastník si opravdu do značné míry sám určuje, jak se svým majetkem naloží. Pokud se ale byt nachází v bytovém domě společně s dalšími byty jiných vlastníků, je situace jiná. Byt je pak totiž součástí budovy, o jejíž správě spolurozhodují všichni vlastníci bytových, popř. i nebytových jednotek v domě.

Vlastník bytu sice neplatí nájemné, ale podílí se na nákladech na provoz domu. Podle velikosti svého spoluvlastnického podílu je povinen platit i příspěvky na opravy a údržbu společných částí domu. Jejich celková výše může korespondovat s výší nájemného v obdobně velkém bytě. Zatékající střecha není problémem vlastníků bytů v posledním podlaží, ale všech. V případě, že si některý vlastník bytu bude plést svobodu s anarchií a nebude brát ohled na práva vlastníků ostatních bytů, může v krajním případě o svůj byt přijít.

Rozhoduje společenství vlastníků jednotek

Práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy a podmínky spoluvlastnictví společných částí budovy upravuje zejména občanský zákoník a dále pak zvláštní právní předpis – zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů). V domě s nejméně pěti jednotkami (byty a nebytovými prostory), z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, rozhoduje o správě, provozu a opravách společných částí domu zvláštní právnická osoba – společenství vlastníků jednotek (dále jen „Společenství“).

Členství ve Společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Nejvyšším orgánem Společenství je shromáždění vlastníků jednotek, do jehož působnosti patří zejména schvalování stanov, volba orgánů Společenství a rozhodování o všech důležitých záležitostech týkajících se správy domu, které nepatří do rozhodovací pravomoci výkonného orgánu Společenství. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

Statutárním výkonným orgánem Společenství je minimálně tříčlenný výbor nebo pověřený vlastník. Tento orgán za Společenství jedná navenek, podepisuje smlouvy, zajišťuje úhradu faktur a řadu dalších činností spojených se správou domu. Pro zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je potřeba nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Pokud se vlastníci na obsazení výboru, ani osobě pověřeného vlastník neshodnou, může nastat patová situace, z níž se jen těžko hledá východisko.

Jeden hot a druhý čehý

Zákon o vlastnictví bytů sice pamatuje na možnost, že se k volbě orgánů Společenství usnášeníschopné shromáždění vůbec nesejde, nebo že na něm tyto orgány nejsou zvoleny. Zároveň ale není vůbec jasné, jak by potom vše bylo řešeno v praxi. Zákon totiž v § 9 odst. 9 uvádí, že v takovémto případě „… plní funkci orgánů Společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy Společenství dnem jeho vzniku“.

Ve většině Společenství žádný vlastník s nadpolovičním spoluvlastnickým podílem na společných částech domu neexistuje. Pokud by existoval, k nezvolení orgánů Společenství by nejspíš nedošlo. Funkci výkonného výboru by tedy měli plnit vlastníci jednotek, kteří se stali členy Společenství dnem jeho vzniku, což v řadě případů obnáší přinejmenším několik desítek vlastníků! Jak ale mají všichni společně jednat a podepisovat za Společenství, jsou-li notabene do krve rozhádaní?

Nezbývá, než urychleně svolat nové shromáždění a pokus o volbu orgánů Společenství opakovat. Nejsou-li orgány opět zvoleny, je třeba svolat další shromáždění atd. Nakonec se nemusí najít nikdo ochotný další a další shromáždění svolávat a volbu orgánů Společenství organizovat. Výsledkem může být všeobecné bezvládí a chaos. Přitom platí, že čím je Společenství početnější a sociálně nesourodější, tím je vyšší pravděpodobnost, že k takovémuto stavu dojde.

Může se to stát i vám …

Typickým kandidátem na problémy všeho druhu je velký zanedbaný panelák na sídlišti. Výjimkou nejsou domy o 400 i více  bytových jednotkách, jejichž stav je díky léta zanedbávané údržbě tristní. Značnou část bytů v nich přitom obývají důchodci a sociálně slabé rodiny, které bez ohledu na stav domu nechtějí o nějakém zvyšování příspěvku do fondu oprav ani slyšet. Podobně se k této záležitosti staví i vlastníci bytů, kteří v domě sami nebydlí. Důležitější než stav domu pro ně totiž bývá okamžitý zisk z nájemného.

Prosadit za těchto podmínek například rekonstrukci společných prostor, k níž je podle § 11  odst. 5 zákona o vlastnictví bytů potřeba souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek, může být zhola nemožné. Naštvaní a rozhádaní vlastníci se nakonec neshodnou vůbec na ničem, volbu orgánů Společenství nevyjímaje. Zodpovědnosti za případné negativní důsledky takovéto nepříjemné situace se přitom nevyhne žádný vlastník, přestože ji sám třeba vůbec nezavinil.

Nebezpečí toho, že za Společenství nakonec nebude mít kdo jednat a nebude kvůli tomu zajištěna funkční správa domu, se zdaleka netýká jen zanedbaných paneláků. Obdobnou zkušenost mohou dříve či později získat i vlastníci bytů ve zcela nových bytových projektech. Jejich překvapení pak bude o to větší, že si možnost vzniku podobných problémů nejspíš vůbec neuvědomují. Už při koupi staršího i nového bytu se tedy vyplatí zajímat se mj. i o to, jak je zajištěna správa domu, v němž se byt nachází.