Raiffeisenbank: Neplaťte za hypotéku víc než musíte!

Offsetová hypotéka Raiffeisenbank vychází z parametrů hypotéky Klasik, nicméně základním konstrukčním prvkem je tzv. bilanční mechanismus, který spočívá ve vzájemném započítávání zůstatků na úvěrovém a spořícím účtu. Jinými slovy to znamená, že měsíční splátka úvěru se může dynamicky měnit v závislosti na objemu prostředků uložených na spřaženém spořícím účtu. Čím více bude mít klient naspořeno, tím menší jistinu úvěru splácí a tím menší budou jeho měsíční splátky hypotéky, přičemž prostředky na depozitním účtu má neustále k dispozici. Z tuzemských bank podobnou službu zatím nabízí pouze mBank.

Komu je Offsetová hypotéka určena?

Offsetovou hypotéku je možné financovat záměry odpovídající podmínkám hypotéky Klasik, tzn. koupě, výstavba, rekonstrukce domu, bytu, chaty, chalupy, koupě pozemku anebo refinancování stávajících úvěrů.  

Parametry Offsetové hypotéky:

• hypotéka je určena klientům s vyšší bonitou
• minimální částka úvěru je 2 000 000 Kč
• splatnost úvěru až 30 let
• financování až do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti
• podmínkou získání úvěru je otevření a aktivní používání běžného účtu u Raiffeisenbank

Na rozdíl od hypotéky Klasik však musí klient počítat s navýšením úrokové sazby v závislosti na hodnotě LTV, a to v rozmezí od 0,3 do 0,4 procentního bodu. Poplatky pro Offsetovou hypotéku zůstávají více méně stejné jako ve variantě Klasik. Za vyřízení úvěru klient nic neplatí, vedení úvěrového účtu je zpoplatněno 150 Kč/měsíc.

Rozdíl mezi nabídkou mBank a Raiffeisenbank spočívá jednak v tom, že mBank nabízí službu mBilans pouze u hypoték s variabilní úrokovou sazbou, kdežto Raiffeisenbank nabízí offsetovou hypotéku s fixacemi na 1, 2, 3, 4 a 5 let. A druhou odlišností, která částečně hovoří v neprospěch Raiffeisenbank je pevně stanovené procento zůstatku úvěru, do jehož výše je možné realizovat vklady na spořící účet. Klienti s fixací na 1 a 2 roky mohou na protiúčet vložit maximálně 50 % zbývající jistiny hypotéky. Pro fixace 3 – 5 let platí limit 30 %.

Modelový příklad

Klient žádá o hypotéku v hodnotě 2 000 000 Kč (LTV 85 %) se splatností 20 let a zvažuje úrok zafixovat na 3 roky. Zároveň má k dispozici 300 000 Kč (např. ze stavebního spoření), které si chce uchovat jako likvidní rezervu pro případ nečekaných výdajů. Klient se rozhoduje mezi Offsetovou hypotékou, nebo hypotékou Klasik, přičemž 300 000 by si uložil na spořící účet s úrokovou sazbou 2 % p.a. (pozn. jedná se o konzervativního klienta)

Tabulka 1: Modelové porovnání Offsetové hypotéky a hypotéky Klasik (85 % LTV)

Zdroj: kalkulačka rb.cz, vlastní výpočty
* měsíční průměr z celkové roční vratky za první rok splácení


Měsíční splátka offsetové hypotéky i přes vyšší úrokovou sazbu je výrazně nižší, defacto odpovídá měsíční splátce hypotéky v hodnotě 1 700 000 Kč. Tabulka rovněž znázorňuje efekt v případě uplatnění daňových odpočtů ze zaplacených úroků. Částky uvedené v tabulce odpovídají odpočtům za první rok splácení, v dalších letech budou o něco nižší. Za uvedených podmínek a po započtení všech efektů klient s offsetovou hypotékou ušetří měsíčně 1185 korun.

Plusy a mínusy Offsetové hypotéky

Výhodou konstrukčního principu offsetové hypotéky obecně je možnost s růstem úspor průběžně snižovat zůstatek hypotéky, snižovat měsíční splátky úvěru, ale zároveň zachovat si výbornou likviditu pro případ neočekávaných událostí. Pokud bude prostředky na cokoliv potřebovat může si je kdykoliv vybrat. Bilanční spořící účet banka sice nijak neúročí, ale klient na něm ve skutečnosti dosahuje výnosů (lépe řečeno bilančních úspor) odpovídajících úrokové sazbě samotné hypotéky. 

Nevýhodou je vyšší úroková sazba než v případě standardní varianty a omezení objemu vkladů. "Nic není zadarmo. "Každou výhodu klient zaplatí. U offsetové hypotéky je cenou zpravidla vyšší úroková sazba než u klasické hypotéky bez "bilančního mechanismu". Vyšší cena je pochopitelná – banka nikdy nemá jistotu, kolik prostředků klientovi půjčí a klient může de facto čerpat celý objem úvěru i nic, podle toho, kolik prostředků na bilanční účet vloží. Banka tak potřebuje mít peníze neustále v pohotovosti pro případ, že klient svůj bilanční účet vyprázdní," komentoval systém offsetové hypotéky Petr Zámečník v článku "Chcete spořit s hypotékou? Žádný problém!".