Vlastimil Nigrin: V Irsku jsme teprve viděli, co to znamená, když padne trh

HYPOTEČNÍ TRH

Jak hodnotíte situaci na hypotečním trhu za uplynulých 6 měsíců?

Trh jako takový letos poklesl zhruba o třetinu. Přičemž pozorujeme poměrně velký rozdíl mezi prvním a druhým kvartálem. Start prvního čtvrtletí byl opravdu velmi pozvolný (leden, únor), na druhou stranu konec druhého kvartálu naznačil, že trh je postupně odblokován. A začíná se projevovat jakési oživení.

A jaký je tedy váš výhled do následujících měsíců?

Nyní je polovina srpna, kdy již máme data za červenec, a já musím říci, že co se týká Hypoteční banky, pak červnové výsledky jsme v tomto měsíci nepřekonaly, avizované oživení tedy nepokračuje. Určitou roli hrají letní prázdniny, nicméně nyní sledujeme data za srpen a uvidíme. 

Jak hodnotíte uplynulé pololetí z pohledu Hypoteční banky?

Trh je zhruba na 65 % loňského objemu za 2. čtvrtletí. Náš objem poklesl na 80 %, tedy významně méně než celý trh. To nám pochopitelně pomohlo v posílení tržního podílu.  

^REKLAMA

Podle statistik FINCENTRUM HYPOINDEXu je patrný příklon klientů k hypotékám „na výstavbu“. Jaké preference, co do účelovosti, pozorujete u svých klientů?

Ano, tento trend mohu potvrdit a zrovna o tomto typu hypoték v poslední době hodně přemýšlíme. Zvažujeme možnosti, jak je zatraktivnit, protože je o ně opravdu větší zájem a my navíc sledujeme, že je u nich evidentně lepší splátková disciplína než u hypoték „na koupi“.

Čím si to vysvětlujete?

Jednak je to tím, že lidé, kteří se chystají stavět, si více rozmyslí svou finanční situaci. A jednak  je zde méně spekulativních obchodů, které potom klientům nemusí vyjít. Rovněž u tohoto typu hypoték je výrazně menší riziko podvodných transakcí.

V médiích se již začínají objevovat informace o obratu na trhu a začátku růstu cen nemovitostí.  Jaká je vaše zkušenost?

Články a komentáře na toto téma jsem četl a nepřikládám jim příliš velkou váhu. Často za těmito komentáři stojí zástupci realitního trhu, kteří čekají na oživení, nebo zástupci developerů, kde je situace podobná, a z článků je zjevné, že jsou koncipovány účelově.

Jak se podle vašich statistik vyvíjí ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí během uplynulých měsíců klesly o jednotky procent, což potvrzuji, ale určitě bych pokles maximálně o 10 – 15 % nenazýval praskáním cenové bubliny, jak jsem se dočetl v komentáři ČSÚ.

Nyní ceny nemovitostí v průměru spíše stále ještě klesají. Situace je ale jiná v regionech a jiná je v Praze, jiná je u rodinných domů a odlišná u různých typů bytů. V této souvislosti mi přijde daleko zajímavější vývoj cen cen nemovitostí v Praze a v mimopražských regionech. Přičemž musím říci, že zde se naopak připojujeme ke komentáři ČSÚ v tom, že Praha již nediktuje vývoj cen nemovitostí.

Když hovoříte o regionech, pozorujete nějaké zásadní změny v jednotlivých regiony?

Za poslední měsíce pozorujeme citelný výpadek pražské produkce, což je dáno zejména velkým útlumem v nabídce a prodejích developerských projektů. Nicméně jak jsem říkal, Hypoteční banka je v současnosti na nějakých 80 % loňské produkce, a to především díky „moravské aktivitě“ (od Břeclavi až po Opavu), ale také například Karlovarskému kraji. Tyto regiony jsou nad loňskými čísly a díky této produkci letošní výpadek není zdaleka tak hrozný, jak by se mohlo zdát pouze z „pražských čísel“.

^REKLAMA

Evidujete v souvislosti s recesí zhoršenou platební morálku vašich klientů?

Pozorujeme určité zhoršení situace. Daleko více klientů s námi jedná o změně nastavení hypotéky (prodloužení splatnosti), což je první známka toho, že se něco děje. Druhá známka je to, že mnohem více klientů si při uzavírání hypotéky sjednává pojištění schopnosti splácet. Nebo se zpětně dopojišťují. 

I na našem portfoliu se projevuje, že někteří klienti přišli o pravidelný příjem a mají problém s dodržováním splátkové disciplíny. Nicméně co považuji za pozitivní je fakt, že klienti se snaží svou situaci řešit a najít s námi společné řešení. Když nepřijdou a řeší to jinou půjčkou nebo spotřebitelským úvěrem, tak je to špatně.

Ale stále hovoříme o úvěrech na bydlení a procento objemu splátek po splatnosti je stále na přijatelné úrovni. Lidé si zkrátka uvědomují, že se jim jedná o střechu nad hlavou.

Co se děje v případě, že klient situaci neřeší a nesplácí?

My tyto případy již delší dobu řešíme postoupením pohledávek. Nicméně tento způsob řešení začala používat i naše konkurence – bankovní i nebankovní. A musím konstatovat, že v současné době je na trhu velký převis nabídky pohledávek nad poptávkou, což logicky sráží výslednou cenu, a tím se bohužel snižuje efekt realizace zástavy. 

Takže hledáte nějaké alternativní řešení?

Představenstvo Hypoteční banky na tuto situaci před několika dny reagovalo například tím, že reorganizovalo tým vymáhání a navýšilo počet pracovníků tohoto útvaru. Takže jdeme touto cestou a věříme, že toto bude úspěšný krok.

MULTIBRAND

Jak jste spokojeni se spoluprácí s Českou pojišťovnou?

Řekl bych, že spolupráce s Českou pojišťovnou funguje velice dobře. Podařilo se nám do ní zapojit celou obchodní síť České pojišťovny, což považuji za rozhodující úspěch. Obchodní výsledky sice nejsou až takové, jaké jsme si dali za cíl při navázání spolupráce, ale to je dáno vývojem trhu.

V dubnu letošního roku jste navázali partnerství v prodeji hypoték s Českomoravskou stavební spořitelnou? V jaké fázi je tento projekt?

^REKLAMA

Z Českomoravské stavební spořitelny byl zájem o navázání spolupráce veliký, takže tento projekt má neuvěřitelně rychlý spád. Což je samozřejmě dáno také tím, že naše společnosti jsou majetkově propojené.  Od dubna probíhala pilotní fáze na vybraných regionech a od 1. července se do prodeje zapojily všechny jejich sítě. Navíc pro nás je důležité, že již od 1. 7. jsou naše hypotéky zohledněny v jejich motivačním systému. Potenciál této spolupráce je ohromný, teď bude záležet na tom, jak silnou váhu dají poradci ČMSS našim hypotékám a jaká bude jejich motivace k uzavírání hypotečních obchodů. 

MEZIBANKOVNÍ TRH, VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB

Jaké jsou zdroje financování vašich hypotečních obchodů?

Hlavním zdrojem financování hypoték jsou emise hypotečních zástavních listů a poté to jsou zdroje získávané v rámci celé naší bankovní skupiny.

Úrokové sazby ČNB jsou rekordně nízko, nicméně v úrokových sazbách hypoték se tento vývoj příliš neodráží. Na trhu není prostor pro další snižování úrokových sazeb?

Centrální banka přistoupila k dalšímu snižování úrokových sazeb, což je jasný signál, co tím ČNB chce vyvolat. Hráči na trhu však mají svoji strategii a své zadání. Navíc se bavíme o krátkodobých zdrojích, krátkodobých impulzech a nástrojích. Náš byznys je založen na dlouhodobých zdrojích peněz a tam ta korelace se sazbami ČNB je velmi slabá. Zdroje krytí úvěrů jsou dnes nejvzácnějším zbožím každé finanční skupiny.

Přesto je vidět, že v zahraničí na kroky centrálních bank reagují hypoteční banky pružněji a jistá korelace tam je. Narážím na článek Petra Zámečníka – "Hypotéky: V Česku zdražily více než v Evropě!".

Čeští bankéři byli velice často kritizováni pro svůj konzervatismus. Lidé z financí si museli leccos vyslechnout od komentátorů, analytiků a obchodníků. Jenže nyní je zřetelné, že právě díky našemu určitému konzervatismu český hypoteční trh nepadl, ale pouze zpomalil.

Vezměte si takový příklad Irska, které jsem nedávno služebně navštívil s naším generálním ředitelem. Byli jsme v naší sesterské bance, která je naší bance velmi podobná (zhruba stejný počet zaměstnanců, stejný tržní podíl apod. ) A tam jsme teprve viděli, co to znamená, když padne trh. To jsou poklesy obchodů na 25 % předchozích období, podobně dramatické poklesy cen nemovitostí. A to všechno se tam odehrálo během několika měsíců. Tato návštěva nám hodně pomohla, abychom si vyhodnotili, co se odehrálo na českém trhu.

Hovoříte o ryze českém konzervatismu?

O českém, samozřejmě. V Polsku a Maďarsku neodolali lákadlu poskytování hypoték v cizích měnách a s finanční krizí hypoteční banky přivedly své klienty do neřešitelných situací. Navíc v Polsku se k tomu ještě přidala hyperaktivita bank v krátkodobém úvěrování – spotřebitelských úvěrech. Tam míra zadlužení obyvatelstva je daleko vyšší než u nás.

Měl jsem na mysli spíše Rakousko nebo Německo…

Je pravda, že k těmto státům máme, co se financí týče, blíže. Ale i německý trh pracoval s toxickými aktivy a musel se s tímto problémem vyrovnat. Co se týče chování klientů a jejich příklon ke spoření a zadlužování, tak tam jsme na tom velmi podobně. Jsme konzervativní.

Takže pokud to shrnu, v nejbližších měsících či rocích, neočekáváte nějaký výraznější pokles úrokových sazeb hypoték?

Problémem současnosti je, že aktuální data se stále srovnávají s čísly z let 2006, 2007 a 2008, ale nikdo už si nechce připomínat, že výraznou část zdrojů financování v těch letech tvořila již zmíněná toxická aktiva.  Ve chvíli, kdy přišla finanční krize, tak se ukázalo, jak neférově byly ceny těchto zdrojů stanoveny a dnes od těchto nástrojů dávají bankéři ruce pryč a vrací se k prapůvodu bankovnictví.

Ke snižování úrokových sazeb a snižování rizikových marží se trh dostane znovu až ve chvíli, kdy bankéři, makléři a finančníci zapomenou na rizika spojená s těmito aktivy a pod tlakem zisku možná přijdou s něčím novým.

POVODNĚ

Jak reagovala Hypoteční banka na letošní povodně?

Na situaci jsme reagovali velmi rychle. Lidé potřebovali koupit nové kotle a další zařízení, proto jsme klientům nabídli zrychlený způsob výplat pojistných plnění z vinkulovaných pojistek. Pokud náš back office na místních pobočkách ověřil, že konkrétní klient byl zasažen povodní, tak částky do 150 000 Kč jsme uvolnili v rámci několika hodin a peníze šly okamžitě na účty klientů.

Kolika vašich klientů se letošní povodně dotknuly?

Letošní záplavy nebyly zase tolik rozsáhlé, takže se jednalo o několik konkrétních případů.

V souvislosti s povodněmi mě napadl takový případ. Pokud by vašemu klientovi vzala povodeň celý dům. Dovolili byste mu z vyplaceného pojistného plnění postavit dům na jiném bezpečnějším místě, kde by již povodeň nehrozila?

Toto je mimořádná situace, s kterou jsme se ještě nesetkali. Jestliže došlo k poškození domu povodní, tak jsme chtěli po klientech, aby dům dali do původního stavu.

Pokud by došlo na váš příklad, tak by mělo být teoreticky možné použít ten původní úvěr, nicméně jednalo by se o změnu předmětu zástavy a v tu chvíli by to byla již tak významná změna, že bychom spíše jednali o úplně novém úvěru. To znamená, že z pojistného plnění by se splatila dlužná částka a klient by si zažádal o nový úvěr.

REFINANCOVÁNÍ

Klienti zvažující refinancování úvěru si stěžují, že jim banky pozdě zasílají nabídky úrokových sazeb pro další fixační období a tímto způsobem jim znemožňují refinancování úvěru. Jaké jsou lhůty pro zasílání v Hypoteční bance a daří se vám je dodržovat?

My tato oznámení generujeme 2 měsíce před tím dnem „D“ a ihned je zasíláme klientům. Takže je jen otázkou několika dní, než se objeví u klienta v poštovní schránce. Nejpozdější termín, kdy by měl mít klient oznámení v rukou je 6 týdnů před refixací.

Padají také návrhy, aby tyto lhůty byly stanoveny regulátorem, a hovoří se o prodloužení lhůty, kdy by hypoteční banky musely tato oznámení rozesílat. Jak se stavíte k tomuto návrhu?

Nás klienti žádají o zaslání nabídky třeba 6 měsíců dopředu. Ale to je samozřejmě nemožné. My nevíme, jaká bude cena zdrojů za půl roku. A kdybychom to chtěli takto dělat, nebo pokud by nám to například regulátor nakázal, tak bychom museli začít používat nějaké opční nástroje, a to by se samozřejmě projevilo v konečné ceně úvěru. Takže konečný efekt takového opatření by byl pro klienta spíše záporný.

Pokud nyní u vás klient zažádá o refinancování uznáte mu jeho původní odhad nemovitosti, nebo si musí nechat zpracovat nový?

Ve většině případů necháváme původní.

Pokud bych se nyní rozhodoval mezi různými fixace. Jak dlouhou dobu fixace byste mi doporučil?

Pokud klient v následujících dvou letech neočekává nějakou mimořádnou situaci, ať už finanční nebo rodinnou, pak bych se rozhodoval mezi 3 a pětiletou fixací. Jednoletou fixaci bych opravdu volil individuálně v případě, že klient plánuje mimořádnou splátku.

ZELENÁ ÚSPORÁM

Jak hodnotíte program Zelená úsporám?

My jsme se do programu aktivně zapojili. Nabízíme klientům Zelenou hypotéku s možností předčasného splacení bez poplatku nebo naopak bezplatnému nedočerpání. Ale jak jistě víte, program se zatím potýká s porodními bolestmi a žádostí o dotace bylo zatím v rámci celé republiky podáno pouze několik desítek.

Dovolím si říci, že ten program byl spouštěn v jakémsi politickém kontextu, řada věcí tam nebyla dořešena a nyní se to teprve dohání. Vy sami jste psali o rozšíření účelovosti a zjednodušení procesu vyřizování, což považuji samozřejmě za krok správným směrem, nicméně zatím za největší přínos tohoto programu považuji publicitu, která je nyní věnována ekologickým trendům a doufám, že lidé na základě tohoto programu alespoň začnou o ekologicky šetrnějším bydlení více přemýšlet.

Kolik klientů již na vašich pobočkách žádalo o zelenou dotaci?

Nyní mohu říci, že nemáme ani jednu žádost ve fázi, kdy bychom ji mohli poslat na Státní fond životního prostředí. Lidé se chodí ptát, ale ukazuje se, že program je stále složitý a klienti, kteří o dotaci opravdu stojí a jsou schopni celou tu administrativu absolvovat, tak se obrací přímo na zastoupení Státního fondu životního prostředí.